Hoitovastike

Miksi alhainen hoitovastike ei ole aina hyvä asia?

Moni asunnonostaja saattaa aluksi innostua, jos taloyhtiön hoitovastike on selvästi keskimääräistä matalampi. Ensisilmäyksellä se voi tuntua houkuttelevalta: pienemmät kuukausittaiset kulut ja enemmän rahaa muuhun käyttöön. Todellisuudessa alhainen vastike on kuitenkin usein merkki siitä, että taloyhtiössä ei varauduta riittävästi kiinteistön kunnossapitoon ja juokseviin menoihin.

Hoitovastike on se maksu, jolla katetaan yhtiön kaikki päivittäiset kulut. Jos vastiketta ei kerätä tarpeeksi, menot joko jäävät kattamatta, lykätään tulevaisuuteen tai joudutaan rahoittamaan myöhemmin lainalla. Tämä voi johtaa isoihin ja yllättäviin kustannuksiin osakkaille.

Mitä hoitovastikkeella katetaan?

Taloyhtiön menot vaihtelevat yhtiön iän, koon ja varustelutason mukaan, mutta tyypillisesti hoitovastikkeella maksetaan:

• Lämmitys (kaukolämpö, maalämpö, öljy, sähkö – lämmitysmuoto vaikuttaa paljon kustannuksiin)

• Vesi ja jätevesimaksut (jos sisältyvät vastikkeeseen)

• Kiinteistösähkö (valaistus, pumput, hissit, ilmanvaihto)

• Kiinteistönhoito ja huoltoyhtiön kulut (pihanhoito, lumityöt, pienet korjaukset)

• Siivous (portaikot, yleiset tilat)

• Vakuutukset (kiinteistövakuutus, vastuuvakuutus)

• Jätehuolto (sekajäte, kierrätys)

• Hallintokulut (isännöinti, tilintarkastus, kirjanpito)

• Pienet kunnossapitotyöt ja huollot (esim. lukkojen, ovien, valaistuksen, ilmanvaihdon huollot)

• Yhteistilojen kulut (sauna, pesutupa, autopaikat, hissien huolto jne.)

Näiden lisäksi olisi järkevää kerätä puskuria tulevia kunnossapitotarpeita varten.

Miten arvioida, onko hoitovastike balanssissa?

Pelkkä vastikkeen määrä ei kerro koko totuutta. Tärkeää on suhteuttaa vastike yhtiön ikään, kuntoon ja menoihin.

1. Uudehko yhtiö (alle 10 vuotta):

   • Isoja remontteja ei ole vielä näköpiirissä, mutta kunnossapitoa tarvitaan silti (esim. IV-koneiden huollot, pienet korjaukset, pihan ylläpito).

   • Jos vastike on poikkeuksellisen matala, yhtiö ei välttämättä kerrytä puskuria tulevia menoja varten. Tämä voi kostautua 10–15 vuoden päästä, kun ensimmäiset isommat korjaustarpeet tulevat.

2. Keski-ikäinen yhtiö (20–30 vuotta):

   • Usein tässä vaiheessa on jo tehty jotain, kuten julkisivumaalaus tai pieniä peruskorjauksia.

   • Vastikkeen tulisi olla riittävän korkea, jotta kunnossapito ei jää retuperälle.

3. Vanhempi yhtiö (n. 40 vuotta tai yli):

   • Jos käyttövesiputkia, viemäreitä, kattoa, salaojia ja ikkunoita ei ole uusittu tai niiden remontointia ei ole edes suunniteltu, kyseessä on iso RED FLAG.

   • Tällöin alhainen vastike on lähes varmuudella merkki siitä, että tulevia kustannuksia ei ole huomioitu. Isoja remontteja ei voi lykätä loputtomiin, ja ne näkyvät ennemmin tai myöhemmin joko vastikkeen rajuna nousuna tai yhtiölainan kasvuna. 

Puskuri ja taloudellinen varautuminen

Hyvässä tilanteessa taloyhtiöllä on 3 kuukauden hoitovastikkeita vastaava puskuri yhtiön tilillä. Se antaa turvaa yllättäviä menoja varten. Jos talous on tiukalla, jo yhden kuukauden vastikkeen verran vararahastoa voi pitää minimisuosituksena.

Mitä muuta huomioida?

Kun arvioit hoitovastikkeen tasoa, ota huomioon myös:

• Yhtiön koko: isossa yhtiössä menot jakautuvat useammalle osakkaalle, jolloin yksittäisen asunnon hoitovastike voi pysyä maltillisena.

• Lämmitysmuoto: kaukolämpö on usein ennustettava, mutta kallistunut viime vuosina; maalämpö voi olla edullinen mutta vaatii huoltoa; sähkölämmitys altistaa hinnanvaihteluille.

• Huoltoyhtiö vai omatoiminen hoito: huoltoyhtiö tuo kustannuksia, mutta säästää hallituksen työmäärää ja tuo ammattimaisuutta.

• Yhtiölainat: pieni hoitovastike voi olla harha, jos samaan aikaan yhtiöllä on suuri velkataakka, jota hoidetaan lainanlyhennyksillä ja korkokuluilla.

Pahemmassa tapauksessa, kun remonttien aika koittaa eikä pankista saada lainaa, osakkaat joutuvat turvautumaan henkilökohtaiseen lainaan (jos siihen on mahdollisuuksia) tai pahimmillaan koko taloyhtiö voidaan joutua ajamaan hallitusti alas. Joten, pessimisti ei pety sanoilla- selvitä, kysy ja tarkista!